Toute transaction immobilière aux États-Unis est conditionnelle à l’émission d’une police d’assurance titre, laquelle a pour but de protéger le propriétaire contre d’éventuelles actions en justice à l’égard de son titre et contre des vices de titre de la propriété. Pour obtenir une police d’assurance titre, un agent de titre, aussi connu sous le nom de « escrow agent » dans certains États des États-Unis, devra être nommé par le vendeur ou l’acheteur. La partie qui nommera l’agent varie selon les coutumes de l’État et du comté dans lequel se situe la propriété.
L’agent de titre n’est cependant pas l’assureur, il est un intermédiaire autorisé par ce dernier à agir pour son compte et avec les parties, afin que celles-ci remplissent les conditions pour l’obtention de l’assurance titre. Ce faisant, l’agent de titre joue un rôle clé dans toute transaction immobilière américaine étant donné qu’il est responsable d’effectuer la majorité des tâches nécessaires pour l’émission de la police d’assurance titre.
Afin de mieux illustrer le rôle et les tâches respectifs de l’agent de titre et de la compagnie d’assurance titre lors d’une transaction immobilière aux États-Unis, prenons l’exemple où ABC Florida Title Company (“ABC”) est nommée comme agent de titre. Dans ce scénario, ABC est un agent autorisé par la Big Title Company (“BIG”), la compagnie d’assurance fournissant la police d’assurance titre.
À titre d’assureur, BIG est une partie importante à la transaction. Toutefois, elle ne joue pas de rôle actif auprès des parties à la transaction. Essentiellement, l’assureur communique les conditions et les exceptions à la police d’assurance titre à l’agent de titre, lequel communique ensuite ces informations au vendeur et à l’acheteur.
En tant qu’agent de titre à la transaction, ABC va d’abord vérifier l’historique du titre de la propriété. À cette fin, il effectue des examens de titre qui lui permettent de déceler, s’il y a lieu, les charges ou droits réels susceptibles d’affecter ou de limiter le droit de propriété́. De tels défauts ont pour effet d’empêcher la transmission d’un titre libre de toute charge, encombrement ou droit réel d’une tierce partie. Dans l’éventualité où ces défauts ne sont pas décelés avant la conclusion de la transaction, le nouveau propriétaire peut ultimement perdre son titre dans la propriété.
Tout au long du processus de la transaction immobilière, ABC agit comme intermédiaire entre toutes les parties à la transaction, afin de s’assurer que les conditions particulières pour l’émission d’une police de l’assurance titre sont satisfaites. D’une part, l’agent de titre travaille auprès de la compagnie d’assurance titre (BIG) et son souscripteur, afin d’obtenir les conditions et exceptions spécifiques à la police d’assurance titre. De plus, lorsqu’une transaction est conditionnelle à l’obtention, par l’acheteur, de financement auprès d’un prêteur institutionnel, l’agent de titre veillera également à ce que l’acheteur se conforme aux conditions supplémentaires du prêteur.
D’autre part, l’agent de titre travaille auprès de l’acheteur et du vendeur afin de s’assurer que ces derniers remplissent leurs conditions respectives relatives à l’émission de la police d’assurance titre. De concert avec le vendeur, il s’assure de prendre les démarches requises afin d’éliminer, s’il y a lieu, tout vice affectant le titre à la propriété. En outre, l’agent de titre répartit les frais de clôture entre l’acheteur et le vendeur, et ce, conformément au contrat liant les parties et à la loi de l’État où se situe la propriété. Enfin, au moment de clore la transaction, l’agent de titre est responsable de verser le produit net de la vente au vendeur.
Un agent de titre expérimenté et compétent entreprend les démarches requises pour que le titre à la propriété soit libre de toute charge, encombrement ou droit réel d’une tierce partie. Un agent faisant preuve de moins de diligence aura toutefois tendance à simplement ajouter une exception à police d’assurance titre ou même imposer des conditions moins contraignantes, plutôt que d’effectuer le travail nécessaire pour éliminer les vices de titre.
En raison du rôle crucial de l’agent de titre lors d’une transaction immobilière aux États-Unis, le choix de l’agent doit être fait avec énormément de prudence. Cette conclusion est illustrée par le constat de First American Title Insurance Company que dans environ 25% des transactions immobilières, il y a une forte probabilité qu’un vice de titre soit découvert.
Les commentaires offerts dans cet article sont de nature générale et ne doivent en aucune manière être considérés comme offrant un avis juridique concernant une situation qui vous est propre. Avant de prendre des mesures concernant votre situation personnelle, nous suggérons fortement de faire appel à un professionnel du milieu juridique afin d’obtenir un avis juridique pour votre situation spécifique.
About the author
Zachary Feinberg is an Associate at Levy Salis LLP and a member of the Florida Bar. His practice focuses on wills, trusts, estates, and real estate transactions in the United States.
