{"id":29396,"date":"2025-06-05T17:02:42","date_gmt":"2025-06-05T17:02:42","guid":{"rendered":"https:\/\/levysalis.com\/?p=29396"},"modified":"2025-10-29T18:00:39","modified_gmt":"2025-10-29T18:00:39","slug":"vendre-ou-ne-pas-vendre-le-soleil-est-il-en-train-de-se-coucher-sur-la-propriete-de-letat-soleil","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/levysalis.com\/fr\/blog\/vendre-ou-ne-pas-vendre-le-soleil-est-il-en-train-de-se-coucher-sur-la-propriete-de-letat-soleil\/","title":{"rendered":"Vendre ou ne pas vendre, le soleil est-il en train de se coucher sur la propri\u00e9t\u00e9 de l’\u00c9tat-soleil ?"},"content":{"rendered":"
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Il n’y a aucun doute que les Canadiens ont une v\u00e9ritable affection pour les \u00c9tats de la \u00ab Sunbelt \u00bb. Depuis des ann\u00e9es, les \u00ab snowbirds \u00bb convergent vers des destinations comme la Floride, l’Arizona et la Californie, \u00e0 la recherche d’un petit coin de paradis pendant les mois d’hiver canadiens.<\/h4>\n

Les statistiques confirment cette situation. Les Canadiens forment le plus grand groupe d’acheteurs \u00e9trangers aux \u00c9tats-Unis, d\u00e9pensant pas moins de 5,9 milliards de dollars entre avril 2023 et mars 2024. Plus frappant encore, les Canadiens repr\u00e9sentent 13 % de tous les achats immobiliers \u00e9trangers en Floride, selon une enqu\u00eate de la \u00ab National Association of Realtors \u00bb (NAR). En r\u00e9sum\u00e9, les Canadiens investissent fortement dans le march\u00e9 immobilier am\u00e9ricain, particuli\u00e8rement en Floride.<\/p>\n

Or, ces derni\u00e8res temps, l’augmentation des co\u00fbts d’achat et d’entretien des propri\u00e9t\u00e9s (charges de copropri\u00e9t\u00e9, \u00e9valuations sp\u00e9ciales, primes d’assurance), combin\u00e9e \u00e0 un dollar canadien faible, a conduit certains \u00e0 envisager la vente comme une option plus viable. Les primes d’assurance ont augment\u00e9 consid\u00e9rablement en raison d’ouragans plus violents, de sorte que certains assureurs ont m\u00eame refus\u00e9 de couvrir des r\u00e9gions a risque, ce qui explique que de nombreux propri\u00e9taires n’aient pas les moyens d’assumer les co\u00fbts de l’assurance. Par ailleurs, apr\u00e8s l’effondrement tragique d’un immeuble \u00e0 Surfside, en Floride, en 2021, de nombreux immeubles ont mis en place des frais d’entretien \u00e9lev\u00e9s pour \u00e9viter qu’une telle catastrophe ne se reproduise. Ceci alourdit davantage le co\u00fbt financier pour les propri\u00e9taires. Cela dit, la vente est-elle vraiment la meilleure solution?<\/p>\n

Le pr\u00e9sent article examinera les diff\u00e9rents sujets qui doivent \u00eatre trait\u00e9s lors de la vente de votre propri\u00e9t\u00e9 aux \u00c9tats-Unis et vous fournira une liste des d\u00e9marches \u00e0 suivre pour respecter vos obligations des deux c\u00f4t\u00e9s de la fronti\u00e8re. Et peut-\u00eatre… sugg\u00e9rer une alternative \u00e0 la vente.<\/p>\n

Si vous \u00eates Canadien et que vous envisagez la vente d’une propri\u00e9t\u00e9 aux \u00c9tats-Unis, voici une liste de 9 points cl\u00e9s \u00e0 garder \u00e0 l’esprit.<\/p>\n

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1. Recherche de titre<\/strong><\/h2>\n

Quand une propri\u00e9t\u00e9 en Floride est vendue, il est habituel pour le vendeur d’effectuer une recherche de titre et une recherche de charges sur la propri\u00e9t\u00e9. Ceci assure qu’il n’y aurait pas de questions sur le droit de propri\u00e9t\u00e9 acquis par l’acheteur et que la propri\u00e9t\u00e9 peut \u00eatre achet\u00e9 avec un titre de propri\u00e9t\u00e9 clair.<\/p>\n

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2. Assurance de titre<\/strong><\/h2>\n

Au moment de l’achat d’une propri\u00e9t\u00e9 en Floride, il est de pratique courante de souscrire une assurance de titres, qui prot\u00e8ge le nouveau propri\u00e9taire contre toute r\u00e9clamation future concernant son titre de propri\u00e9t\u00e9. Cette police garantit que les vices cach\u00e9s qui peuvent exister dans le titre transf\u00e9r\u00e9, comme des charges impay\u00e9es, soient r\u00e9solus, ceci permet \u00e0 l’acheteur d’avoir l’esprit tranquille et de savoir qu’il aura des droits de propri\u00e9t\u00e9 incontestables. L’assurance de titres prot\u00e8ge contre toute perte financi\u00e8re r\u00e9sultant de ces probl\u00e8mes, offrant ainsi une s\u00e9curit\u00e9 suppl\u00e9mentaire dans les transactions immobili\u00e8res. Bien que l’assurance de titre soit habituellement pay\u00e9e par l’acheteur, cela peut varier en fonction du comt\u00e9 dans lequel se trouve le bien immobilier. L’essentiel est de choisir un assureur qui veillera \u00e0 ce que ces d\u00e9fauts soient corrig\u00e9s afin que l’acheteur n’ait pas \u00e0 faire face \u00e0 ces probl\u00e8mes \u00e0 l’avenir.<\/p>\n

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3. Permis ouverts<\/strong><\/h2>\n

Lorsqu’une propri\u00e9t\u00e9 fait partie d’un condominium ou d’une association de propri\u00e9taires, l’obtention d’une lettre de \u00ab estoppel \u00bb de la part de l’association est une condition de la vente. Cette lettre, sign\u00e9e par un agent autoris\u00e9 de l’association, pr\u00e9cise les frais dus envers l’association. En g\u00e9n\u00e9ral, ces frais sont r\u00e9partis proportionnellement entre l’acheteur et le vendeur, car la transaction peut avoir lieu entre deux p\u00e9riodes de facturation de l’association. Par exemple, si les frais sont de 1 000$ dus le 1er du mois et que la transaction a lieu le 15, l’acheteur et le vendeur sont chacun responsables de la moiti\u00e9. En pratique, le vendeur paiera g\u00e9n\u00e9ralement le montant total et sera rembours\u00e9 par l’acheteur pour sa part.<\/p>\n

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4. Lettres d’estoppel<\/strong><\/h2>\n

Lorsqu’une propri\u00e9t\u00e9 fait partie d’un condominium ou d’une association de propri\u00e9taires, l’obtention d’une lettre de \u00ab estoppel \u00bb de la part de l’association est une condition de la vente. Cette lettre, sign\u00e9e par un agent autoris\u00e9 de l’association, pr\u00e9cise les frais dus envers l’association. En g\u00e9n\u00e9ral, ces frais sont r\u00e9partis proportionnellement entre l’acheteur et le vendeur, car la transaction peut avoir lieu entre deux p\u00e9riodes de facturation de l’association. Par exemple, si les frais sont de 1 000$ dus le 1er du mois et que la transaction a lieu le 15, l’acheteur et le vendeur sont chacun responsables de la moiti\u00e9. En pratique, le vendeur paiera g\u00e9n\u00e9ralement le montant total et sera rembours\u00e9 par l’acheteur pour sa part.<\/p>\n

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5. Avis de commencement<\/strong><\/h2>\n

Un avis de commencement est un document d\u00e9livr\u00e9 par le propri\u00e9taire pour informer le public des travaux ou de la construction \u00e0 venir. Bien que cet avis ne cr\u00e9e pas de s\u00fbret\u00e9 sur le bien immobilier, le non-paiement des entrepreneurs par le propri\u00e9taire apr\u00e8s la publication de l’avis peut entra\u00eener l’inscription d’une s\u00fbret\u00e9 sur le bien immobilier. Lors d’une transaction immobili\u00e8re, le vendeur doit annuler ces avis en obtenant un certificat d\u2019un entrepreneur confirmant le paiement ou, dans le cas d’une association de propri\u00e9taires, que l’association dispose de fonds suffisants pour couvrir les co\u00fbts de l’entrepreneur.<\/p>\n

6. \u00c9valuations sp\u00e9ciales<\/strong><\/h2>\n

Ces \u00e9valuations sont factur\u00e9es par les copropri\u00e9t\u00e9s ou les associations de propri\u00e9taires en plus des frais habituels que paient les propri\u00e9taires. Elles servent g\u00e9n\u00e9ralement \u00e0 couvrir les frais de r\u00e9novation ou d’entretien des parties communes de l’association. Dans le cadre d’une transaction immobili\u00e8re, il est important de pr\u00e9ciser qui sera responsable du paiement des cotisations sp\u00e9ciales en souffrance ou comment elles seront r\u00e9parties entre l’acheteur et le vendeur. \u00c0 la suite de l’effondrement d’un immeuble en 2021 \u00e0 Surfside, de nombreuses associations de copropri\u00e9taires ont introduit des cotisations sp\u00e9ciales on\u00e9reuses pour \u00e9viter qu’une telle trag\u00e9die ne se reproduise laissant de nombreux individus avec un nouveau co\u00fbt auquel ils n’avaient pas pr\u00e9vu faire face.<\/p>\n

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7. Taxe sur les timbres documentaires<\/strong><\/h2>\n

Il s’agit d’une taxe pr\u00e9lev\u00e9e lors de l’ex\u00e9cution de certains types de documents. Il peut s’agir d’actes de vente ou d’hypoth\u00e8ques par exemple. Par cons\u00e9quent, lorsqu’une transaction immobili\u00e8re est conclue en Floride, cette taxe doit \u00eatre prise en compte et c’est g\u00e9n\u00e9ralement le vendeur qui est responsable de son paiement. Le montant exact de cette taxe peut d\u00e9pendre du document en question ou du comt\u00e9 o\u00f9 se trouve la propri\u00e9t\u00e9. En g\u00e9n\u00e9ral, cependant, cette taxe est pr\u00e9lev\u00e9e sous forme de pourcentage d’une transaction donn\u00e9e. Par exemple, dans le cas d’une vente immobili\u00e8re, elle peut s’\u00e9lever \u00e0 0,7% du prix de vente du bien concern\u00e9. En revanche, au Qu\u00e9bec, c’est l’acheteur qui est responsable du paiement de la taxe de transfert de propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n

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8. Loi sur les investissements \u00e9trangers dans les propri\u00e9t\u00e9s immobili\u00e8res \u00ab Foreign Investment in Real Property Tax Act \u00bb (FIRPTA)<\/strong><\/h2>\n

Lorsque le vendeur de bien immobilier est non-r\u00e9sident aux \u00c9tats-Unis, FIRPTA exige que 15 % du produit brut de la vente soient retenus et vers\u00e9s \u00e0 l’IRS. Ce processus, g\u00e9n\u00e9ralement effectu\u00e9 par l’agent d\u00e9positaire \u00ab escrow agent \u00bb, garantit que l’IRS re\u00e7oit le paiement de tout imp\u00f4t potentiel sur le gain en capital d\u00fb par le vendeur. Toutefois, cette retenue ne repr\u00e9sente pas le montant r\u00e9el de l’imp\u00f4t \u00e0 payer par le vendeur, mais constitue un m\u00e9canisme permettant de garantir le paiement de l’imp\u00f4t par le vendeur.<\/p>\n

Les vendeurs canadiens doivent \u00e9galement remplir une d\u00e9claration d’imp\u00f4t am\u00e9ricaine pour d\u00e9clarer la vente et l’\u00e9ventuelle gain en capital. Ils peuvent r\u00e9clamer le remboursement de la totalit\u00e9 ou d’une partie du montant retenu. Toutefois, cette proc\u00e9dure de remboursement peut prendre plus d’un an \u00e0 compter de la date de cl\u00f4ture de la vente.<\/p>\n

Il existe par contre des exceptions qui peuvent r\u00e9duire ou \u00e9liminer l’exigence de retenue de FIRPTA :<\/p>\n

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  1. Prix de vente inf\u00e9rieur \u00e0 300 000 $ : <\/strong>si la propri\u00e9t\u00e9 est vendue pour 300 000 $ ou moins et que l’acheteur pr\u00e9voit de l’utiliser \u00e0 des fins personnelles pendant au moins 50% du temps au cours des deux prochaines ann\u00e9es, l’exigence de retenue n’est pas requise.<\/li>\n
  2. Prix de vente entre 300 000 $ et 1 000 000 $<\/strong> : Si le bien est vendu entre 300 000 et 1 000 000 de dollars et que l’acheteur pr\u00e9voit de l’utiliser \u00e0 des fins personnelles pendant 50% du temps, la retenue est r\u00e9duite \u00e0 10%.<\/li>\n
  3. Certificat de retenue FIRPTA<\/strong> : Le certificat de retenue FIRPTA est une exception cl\u00e9 pour les vendeurs canadiens de biens immobiliers am\u00e9ricains. Contrairement aux deux autres exceptions, qui r\u00e9duisent ou \u00e9vitent la retenue avant la vente, ce certificat r\u00e9duit la retenue apr\u00e8s la vente. Le principal avantage de ce certificat est qu’il emp\u00eache le versement automatique de 15% du produit brut de la vente \u00e0 l’IRS et permet au vendeur de prouver que son obligation fiscale r\u00e9elle est moindre.<\/li>\n<\/ol>\n

    Pour demander un certificat de retenue FIRPTA, le vendeur doit soumettre une demande \u00e0 l’IRS au plus tard \u00e0 la date de vente. La proc\u00e9dure d’approbation de la demande par l’IRS peut prendre 90 jours ou plus, si le vendeur poss\u00e8de un num\u00e9ro d’identification de contribuable individuel \u00ab Individual Taxpayer Identification Number\u00a0<\/em>\u00bb (ITIN). Si le vendeur n’a pas d’ITIN, un d\u00e9lai suppl\u00e9mentaire est n\u00e9cessaire car il doit en demander un en m\u00eame temps que le certificat FIRPTA. Une fois que l’IRS a approuv\u00e9 le certificat, l’agent charg\u00e9 de la retenue (g\u00e9n\u00e9ralement l’agent d\u00e9positaire dans de tel cas) verse le montant exact \u00e0 l’IRS et restitue les fonds exc\u00e9dentaires au vendeur.<\/p>\n

    Exemples avec et sans certificat :<\/h4>\n

    Un Canadien vend une propri\u00e9t\u00e9 aux \u00c9tats-Unis pour 400 000$ qui entra\u00eene un gain en capital de 15 000$. La somme retenue (15%) s’\u00e9l\u00e8verait \u00e0 60 000$ et serait conserv\u00e9e par I\u2019agent d\u00e9positaire. Une fois la demande de certificat accept\u00e9e, l’agent d\u00e9positaire remet \u00e0 l’IRS le montant de l’imp\u00f4t d\u00fb par le vendeur, soit 15 000$ dans cet exemple, et retourne le solde de 45 000$ au vendeur.<\/p>\n

    Si nous prenons le m\u00eame exemple sans le certificat, le vendeur devra attendre que l’IRS traite le remboursement des 45 000 $, ce qui peut prendre un an \u00e0 compter de la vente.<\/p>\n

    <\/h2>\n

    9. D\u00e9claration de revenus am\u00e9ricaine et canadienne<\/strong><\/h2>\n

    Les Canadiens qui vendent des biens immobiliers aux \u00c9tats-Unis doivent remplir une d\u00e9claration d’imp\u00f4t am\u00e9ricaine pour d\u00e9clarer tous leurs revenus de source am\u00e9ricains. De plus, la vente doit \u00eatre d\u00e9clar\u00e9e dans leur d\u00e9claration de revenus canadienne pour tenir compte des sommes re\u00e7ues par le contribuable canadien suite a la vente.<\/p>\n

    L\u2019autre c\u00f4t\u00e9 de la m\u00e9daille<\/strong><\/h3>\n

    Si les co\u00fbts vous semblent \u00e9lev\u00e9s et que vous cherchez d’autres solutions que la vente, le refinancement ou la location de votre propri\u00e9t\u00e9 peuvent pr\u00e9senter des alternatives int\u00e9ressantes.<\/p>\n

    Les avantages de la location de votre propri\u00e9t\u00e9 sont \u00e9vidents : vous conservez la propri\u00e9t\u00e9 tout en compensant une partie, voire la totalit\u00e9, des co\u00fbts associ\u00e9s \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9. Cependant, il y a aussi des consid\u00e9rations li\u00e9es \u00e0 la location. En effet, vous pouvez \u00eatre expos\u00e9 \u00e0 des responsabilit\u00e9s en cas de litige, et une fois que vous commencez \u00e0 g\u00e9n\u00e9rer des revenus am\u00e9ricains, vous serez soumis \u00e0 des obligations fiscales am\u00e9ricaines. Il est donc essentiel de structurer correctement la propri\u00e9t\u00e9 afin d’att\u00e9nuer les risques de responsabilit\u00e9 et de minimiser le risque de double imposition.<\/p>\n

    Une autre option \u00e0 explorer est le refinancement de l’hypoth\u00e8que sur la propri\u00e9t\u00e9, qui peut offrir plusieurs avantages. Si les taux d’int\u00e9r\u00eat ont baiss\u00e9 depuis que vous avez achet\u00e9 le bien, le refinancement pourrait vous permettre de remplacer votre pr\u00eat hypoth\u00e9caire actuel par un autre dont le taux d’int\u00e9r\u00eat est plus bas et\/ou dont le plan de remboursement est plus avantageux. Une autre option consiste \u00e0 emprunter contre la valeur nette que vous avez accumul\u00e9e dans la propri\u00e9t\u00e9, ce qui vous donne la liquidit\u00e9 n\u00e9cessaire pour investir \u00e0 nouveau dans la propri\u00e9t\u00e9 et g\u00e9rer les co\u00fbts croissants.<\/p>\n

    En conclusion, les march\u00e9s sont dynamiques, tout comme vos priorit\u00e9s financi\u00e8res et personnelles. Si la hausse des co\u00fbts peut rendre la vente plus attrayante \u00e0 l’heure actuelle, conserver son bien et profiter de sa hausse en valeur peut s’av\u00e9rer un choix plus strat\u00e9gique \u00e0 long terme. Voil\u00e0 pourquoi il est essentiel de consulter des experts qui peuvent vous offrir des conseils personnalis\u00e9s et vous aider \u00e0 trouver la meilleure option.<\/p>\n

    Si vous envisagez d’acheter ou de vendre une propri\u00e9t\u00e9 aux \u00c9tats-Unis et que vous souhaitez explorer vos options, nous vous invitons \u00e0 consulter l’un de nos professionnels chez Levy Salis LLP. Notre \u00e9quipe mettra \u00e0 votre disposition son expertise afin de vous fournir une analyse compl\u00e8te et de vous assister dans la d\u00e9termination et la mise en \u0153uvre de la meilleure strat\u00e9gie pour vous.<\/p>\n

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    The comments offered in this article are meant to be general in nature and are not intended to provide legal advice regarding any individual situation. Before taking any action involving your individual situation, you should seek legal advice to ensure it is appropriate for your circumstances. <\/em><\/p>\n