Shlomi Steve Levy was interviewed by St\u00e9phanie Grammond for an article which appeared in the LaPresse. In the article, St\u00e9phanie asks Shlomi about issues for Canadians who own US real estate and who are thinking of selling US real estate.<\/p>\n
St\u00e9phanie Grammond, LaPresse<\/p>\n
November 5, 2018<\/p>\n
Il y a 10 ans, la crise du cr\u00e9dit frappait l\u2019immobilier en Floride comme un ouragan de force 5. Les snowbirds qui ont saut\u00e9 sur les aubaines dans le creux de 2010 \u00e0 2012 ont fait des affaires en or. Les prix de l\u2019immobilier \u00e9taient au plancher. Le dollar canadien volait \u00e0 parit\u00e9. Aujourd\u2019hui, plusieurs passent \u00e0 la caisse. Comment maximiser les gains et limiter l\u2019imp\u00f4t\u00a0?<\/p>\n
Chronique <\/strong><\/p>\n Les snowbirds<\/em> passent \u00e0 la caisse<\/strong><\/p>\n St\u00e9phanie Grammond, La Presse<\/p>\n Comme de nombreux snowbirds qui ont fait leur nid en Floride apr\u00e8s la crise du cr\u00e9dit, Ron Gaudette vient de passer \u00e0 la caisse. La remont\u00e9e des prix de l\u2019immobilier et du dollar am\u00e9ricain lui a carr\u00e9ment permis de doubler sa mise en dollars canadiens.<\/p>\n En 2010, au plus profond du ressac, le Montr\u00e9alais avait mis la main sur une copropri\u00e9t\u00e9 flambant neuve dans un luxueux complexe de trois \u00e9difices \u00e0 Hallandale, environ 20\u00a0kilom\u00e8tres au nord de Miami.<\/p>\n D\u00e9moli par la crise des hypoth\u00e8ques \u00e0 risque, le premier acheteur avait d\u00fb remettre les cl\u00e9s \u00e0 la banque avant m\u00eame de prendre possession de l\u2019appartement de 1500\u00a0pieds carr\u00e9s situ\u00e9 au 11e\u00a0\u00e9tage. Deux chambres \u00e0 coucher, une immense terrasse surplombant la mer, un stationnement int\u00e9rieur, l\u2019acc\u00e8s \u00e0 une spectaculaire salle d\u2019entra\u00eenement et \u00e0 un chapelet de piscines\u2026<\/p>\n \u00ab\u00a0C\u2019\u00e9tait de toute beaut\u00e9\u00a0!\u00a0\u00bb, s\u2019emballe M.\u00a0Gaudette. N\u00e9gociateur dans l\u2019\u00e2me, il avait offert 3000\u00a0$ au-dessus du prix plancher que la banque avait fix\u00e9 45\u00a0% sous le prix pay\u00e9 par le premier acheteur. Il n\u2019en fallait pas plus pour surpasser les cinq autres offres concurrentes. C\u2019est vous dire \u00e0 quel point le march\u00e9 \u00e9tait en solde.<\/p>\n Mais depuis, le vent a tourn\u00e9. En 2016, M.\u00a0Gaudette a revendu son condo en claquant des doigts. Il ne lui a fallu qu\u2019une semaine pour obtenir pratiquement le prix qu\u2019il demandait. Il a empoch\u00e9 une partie du gain et rachet\u00e9 un condo plus petit qui convient mieux \u00e0 sa famille.<\/p>\n ***<\/p>\n Bien des Qu\u00e9b\u00e9cois profitent en ce moment de l\u2019embellie pour vendre leur propri\u00e9t\u00e9 dans le Sunshine State. \u00ab\u00a0On a beaucoup de clients qui vendent\u00a0\u00bb, rapporte Shlomi Steve Levy, associ\u00e9 du cabinet de planification fiscale et successorale transfrontali\u00e8re Levy\u00a0Salis.<\/p>\n \u00ab\u00a0La majorit\u00e9 ont achet\u00e9 entre 2010 et 2015, alors que c\u2019\u00e9tait la temp\u00eate parfaite. Ils ont fait de tr\u00e8s beaux profits et on travaille avec eux pour minimiser le gain en capital et les retenues\u00a0\u00bb, ajoute-t-il.<\/p>\n Depuis cinq ans, les gains sont \u00e9poustouflants. Par exemple, le prix moyen des maisons \u00e0 Miami a rebondi de 53\u00a0%. Mais les snowbirds ont encaiss\u00e9 un gain de 91\u00a0%\u00a0parce que le huard, qui volait \u00e0 parit\u00e9 en 2012, a perdu de l\u2019altitude.<\/p>\n Jamais les Qu\u00e9b\u00e9cois n\u2019auraient fait autant d\u2019argent en restant au froid. Depuis cinq ans, le prix des maisons n\u2019a progress\u00e9 que de 6\u00a0% \u00e0 Montr\u00e9al, tandis que la Bourse canadienne a gagn\u00e9 seulement 30\u00a0% (en date de la fin de juillet).<\/p>\n Mais les Canadiens qui ont achet\u00e9 en Floride il y a 10\u00a0ans viennent tout juste de sortir la t\u00eate de l\u2019eau. \u00ab\u00a0Il y a trois ou quatre ans, il y avait encore beaucoup de propri\u00e9taires dont la valeur de la propri\u00e9t\u00e9 \u00e9tait en dessous du montant de l\u2019hypoth\u00e8que\u00a0\u00bb, se souvient Michael C\u00f4t\u00e9, pr\u00e9sident et chef de la direction de Natbank.<\/p>\n La vente de leur maison ne leur aurait donc pas permis de rembourser leurs dettes au complet. Maintenant qu\u2019ils sont dans le \u00ab\u00a0positif\u00a0\u00bb, certains en profitent aussi pour vendre.<\/p>\n D\u2019autres Qu\u00e9b\u00e9cois qui veulent continuer d\u2019aller en Floride pr\u00e9f\u00e8rent refinancer une portion de leur r\u00e9sidence, indique M.\u00a0Levy.<\/p>\n Cela leur permet de rapatrier une partie de leurs gains au Qu\u00e9bec en profitant du taux de change. Ils peuvent ensuite investir cet argent et d\u00e9duire les frais d\u2019int\u00e9r\u00eat sur leur hypoth\u00e8que, puisqu\u2019il s\u2019agit d\u2019un pr\u00eat \u00e0 l\u2019investissement. Si le dollar canadien remonte, ils pourront toujours en profiter pour rembourser leur hypoth\u00e8que en dollars am\u00e9ricains.<\/p>\n \u00ab\u00a0Aux \u00c9tats-Unis, la plupart des banques permettent de rembourser l\u2019hypoth\u00e8que avant le terme, sans payer des p\u00e9nalit\u00e9s comme c\u2019est le cas au Canada\u00a0\u00bb, pr\u00e9cise M.\u00a0Levy.<\/p>\n ***<\/p>\n Pour les acheteurs, il n\u2019est pas trop tard, m\u00eame si l\u2019\u00e9lection de Donald Trump et l\u2019ouragan Irma ont un peu refroidi les ardeurs des acheteurs qu\u00e9b\u00e9cois en Floride.<\/p>\n \u00ab\u00a0Il y a encore de bons achats \u00e0 faire. Mais il ne faut pas penser qu\u2019on peut trouver quelque chose pour 25\u00a0000\u00a0$ au bord de la mer avec deux portes de garage\u00a0!\u00a0\u00bb, rigole Sylvie Barrette, courtier immobilier de Fort Lauderdale dont plus de la moiti\u00e9 de la client\u00e8le provient du Qu\u00e9bec.<\/p>\n Non, le march\u00e9 n\u2019est plus en solde. Mais il n\u2019est pas compl\u00e8tement fou non plus. \u00ab\u00a0Les valeurs ne sont pas exag\u00e9r\u00e9es comme il y a 10\u00a0ans\u00a0\u00bb, assure M.\u00a0C\u00f4t\u00e9. \u00c0 preuve, les paiements hypoth\u00e9caires sur une r\u00e9sidence de 300\u00a0000\u00a0$US se chiffrent \u00e0 environ 1800\u00a0$US par mois, pratiquement l\u2019\u00e9quivalent d\u2019un loyer moyen en Floride.<\/p>\n \u00ab\u00a0C\u2019est encore tr\u00e8s raisonnable\u00a0\u00bb, dit le banquier, qui constate toutefois que les acheteurs ont chang\u00e9 leur modus operandi. Au lieu d\u2019acheter avec de l\u2019argent comptant, comme cela se voyait souvent lorsque le dollar \u00e9tait \u00e0 parit\u00e9 et l\u2019immobilier, \u00e0 prix d\u00e9risoire, beaucoup d\u2019acheteurs optent maintenant pour un financement.<\/p>\n Alors, \u00e0 quoi s\u2019attendre comme rendement pour les prochaines ann\u00e9es\u00a0? \u00c0 une croissance mod\u00e9r\u00e9e d\u2019environ 2\u00a0% par an, estime Matthieu Arseneau, \u00e9conomiste principal \u00e0 la Banque Nationale.<\/p>\n \u00ab\u00a0Compte tenu de la hausse des prix des logements des derni\u00e8res ann\u00e9es et de la hausse des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat, l\u2019accessibilit\u00e9 au logement est revenue pr\u00e8s de sa norme historique, dit-il. Cela limite le potentiel haussier, d\u2019autant plus que notre sc\u00e9nario table sur des hausses de taux d\u2019int\u00e9r\u00eat suppl\u00e9mentaires en 2018.\u00a0\u00bb<\/p>\n Exemples de transactions r\u00e9centes <\/strong><\/p>\n Des gains \u00e9poustouflants\u00a0<\/strong><\/p>\n \u00a0<\/strong>Les snowbirds qui ont achet\u00e9 en Floride dans les bas-fonds de 2010 \u00e0 2012 ont fait des gains \u00e9poustouflants. Le huard volait \u00e0 parit\u00e9 et le prix des maisons avait chut\u00e9 de moiti\u00e9. Aujourd\u2019hui, plusieurs Qu\u00e9b\u00e9cois ont doubl\u00e9 leur mise. Voici des exemples de transactions glan\u00e9s par Paul Connolly, un agent immobilier de la Floride qui compte plusieurs investisseurs qu\u00e9b\u00e9cois dans sa client\u00e8le.<\/p>\n <\/p>\n St\u00e9phanie Grammond, La Presse<\/p>\n Maison de cinq chambres \u00e0 coucher<\/strong><\/p>\n Prix d\u2019achat\u00a0:\u00a0600 000\u00a0$US en 2011<\/p>\n Prix de vente\u00a0:\u00a0905 000\u00a0$US en 2017<\/p>\n Gain\u00a0:\u00a097\u00a0% en dollars canadiens<\/p>\n Cinq chambres \u00e0 coucher, trois garages, une piscine \u00e0 couper le souffle\u2026 Le propri\u00e9taire avait mis la main sur cette luxueuse propri\u00e9t\u00e9 de 5500\u00a0pi2 de la r\u00e9gion de Palm Beach pour 600\u00a0000\u00a0$US en d\u00e9cembre 2011. C\u2019\u00e9tait une v\u00e9ritable aubaine puisque le propri\u00e9taire pr\u00e9c\u00e9dent l\u2019avait pay\u00e9e 1\u00a0million en 2005. Il vient de la revendre 905 000\u00a0$US. En consid\u00e9rant le gain de change, le snowbird a doubl\u00e9 sa mise et engrang\u00e9 un profit d\u2019environ 600 000\u00a0$CAN.<\/p>\n <\/p>\n Copropri\u00e9t\u00e9 de deux chambres \u00e0 coucher<\/strong><\/p>\n Prix d\u2019achat\u00a0:\u00a0155 000\u00a0$US en 2011<\/p>\n Prix de vente\u00a0:\u00a0245 000\u00a0$US en 2017<\/p>\n Gain\u00a0:\u00a0120\u00a0% en dollars canadiens<\/p>\n Le propri\u00e9taire avait d\u00e9bours\u00e9 155 000\u00a0$US pour cette copropri\u00e9t\u00e9 de 1225\u00a0pi2 situ\u00e9e directement sur le bord de l\u2019Intercoastal \u00e0 Boynton Beach. C\u2019\u00e9tait carr\u00e9ment la moiti\u00e9 du prix pay\u00e9 par le vendeur en 2004. Le printemps dernier, l\u2019heureux propri\u00e9taire a r\u00e9ussi \u00e0 revendre son unit\u00e9 en moins de trois semaines. En six ans, son investissement en Floride lui a donc valu un gain d\u2019environ 60\u00a0% en dollars am\u00e9ricains et 120\u00a0% en dollars canadiens. Qui dit mieux?<\/p>\n <\/p>\n Floride <\/strong><\/p>\n Huit cl\u00e9s pour mieux vendre<\/strong><\/p>\n St\u00e9phanie Grammond ,\u00a0<\/strong>La Presse<\/p>\n Les Qu\u00e9b\u00e9cois qui empochent leurs profits en Floride doivent \u00eatre vigilants. \u00ab\u00a0Souvent, les petits investisseurs ont \u00e9t\u00e9 mal guid\u00e9s au d\u00e9part et ils se retrouvent avec des probl\u00e8mes d\u2019imp\u00f4t \u00e0 la vente\u00a0\u00bb, pr\u00e9vient Paul Connolly, agent immobilier chez Invest Miami.<\/p>\n Pour limiter la facture fiscale, voici huit \u00e9l\u00e9ments \u00e0 consid\u00e9rer, selon Shlomi Steve Levy, associ\u00e9 du cabinet de\u00a0planification fiscale et successorale transfrontali\u00e8re Levy Salis.<\/p>\n 1) Comment esquiver les retenues?<\/strong><\/p>\n Pour s\u2019assurer que les \u00e9trangers ne se sauvent pas sans payer leurs imp\u00f4ts, le gouvernement am\u00e9ricain applique une retenue de 15\u00a0% sur le produit de la vente de votre maison. Si vous vendez un condo 200 000\u00a0$, par exemple, l\u2019Oncle Sam retiendra 30 000\u00a0$, que vous ayez de l\u2019imp\u00f4t \u00e0 payer ou non.<\/p>\n Mais diff\u00e9rentes strat\u00e9gies permettent d\u2019esquiver cette retenue temporaire. Entre autres si vous pr\u00e9voyez que votre gain en capital sera inf\u00e9rieur au montant de la retenue, vous pouvez transmettre \u00e0 l\u2019Internal Revenue Service (IRS) une demande de \u00ab\u00a0certificat de retenue\u00a0\u00bb qui permettra de r\u00e9duire le montant de la retenue.<\/p>\n \u00ab\u00a0Dans une p\u00e9riode o\u00f9 le taux de change varie, plus on peut rapidement rapatrier l\u2019argent au Qu\u00e9bec, mieux c\u2019est\u00a0\u00bb, dit M.\u00a0Levy. En mars dernier, il a vu un propri\u00e9taire perdre 12 000\u00a0$ parce que le gain sur sa r\u00e9sidence \u00e9tait rest\u00e9 coinc\u00e9 aux \u00c9tats-Unis trop longtemps.<\/p>\n 2) Comment peut-on r\u00e9duire l\u2019imp\u00f4t?<\/strong><\/p>\n Il est possible de r\u00e9duire la facture d\u2019imp\u00f4t en soustrayant du gain en capital une s\u00e9rie de d\u00e9penses\u00a0:\u00a0la commission du courtier, les honoraires d\u2019avocats, les r\u00e9novations et m\u00eame les charges de copropri\u00e9t\u00e9 extraordinaires.<\/p>\n \u00ab\u00a0Comme les frais de condo ne sont pas d\u00e9ductibles, de nombreuses personnes ne savent pas que les cotisations sp\u00e9ciales vers\u00e9es durant toute la p\u00e9riode de d\u00e9tention peuvent servir \u00e0 r\u00e9duire le gain\u00a0\u00bb, pr\u00e9cise M.\u00a0Levy.<\/p>\n Pour les propri\u00e9taires qui revendent un terrain vacant, sachez que toutes les taxes et les d\u00e9penses d\u2019entretien (installation d\u2019une cl\u00f4ture, tonte de la pelouse, \u00e9lagage des arbres, etc.) peuvent aussi r\u00e9duire le gain en capital.<\/p>\n 3) Comment d\u00e9clarer son gain?<\/strong><\/p>\n Tout d\u2019abord, les particuliers qui vendent une maison aux \u00c9tats-Unis doivent payer au fisc am\u00e9ricain des imp\u00f4ts sur le gain en capital, soit l\u2019\u00e9cart entre le prix d\u2019achat et le prix de vente en dollars am\u00e9ricains. Le taux d\u2019imposition s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 15\u00a0% sur la premi\u00e8re tranche de 400 000\u00a0$ de gain, puis 19,6\u00a0% pour les gains exc\u00e9dentaires.<\/p>\n \u00c0 noter\u00a0:\u00a0Les Canadiens ont jusqu\u2019au 15\u00a0juin de l\u2019ann\u00e9e suivante pour remplir une d\u00e9claration de revenus (1040NR) et l\u2019envoyer au fisc am\u00e9ricain pour la disposition du gain aux \u00c9tats-Unis en dollars am\u00e9ricains.<\/p>\n 4) Doit-on payer l\u2019imp\u00f4t en double?<\/strong><\/p>\n Non, rassurez-vous. La facture d\u2019imp\u00f4t combin\u00e9e sera exactement la m\u00eame que si vous aviez vendu une propri\u00e9t\u00e9 au Qu\u00e9bec.<\/p>\n \u00ab\u00a0Si la transaction est bien structur\u00e9e, il n\u2019y a pas de double imposition. L\u2019imp\u00f4t sur le gain en capital pay\u00e9 aux \u00c9tats-Unis donne droit \u00e0 un cr\u00e9dit d\u2019imp\u00f4t \u00e9tranger au Qu\u00e9bec, ce qui fait que l\u2019on paie seulement la diff\u00e9rence au Qu\u00e9bec\u00a0\u00bb, explique M.\u00a0Levy.<\/p>\n Au Qu\u00e9bec, la moiti\u00e9 du gain est imposable au taux marginal du contribuable. Ainsi, vous paierez un maximum de 27\u00a0% d\u2019imp\u00f4t sur votre gain, puisque le taux d\u2019imposition le plus \u00e9lev\u00e9 s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 53\u00a0% \u00e0 partir d\u2019environ 200 000\u00a0$ de revenus.<\/p>\n 5) Et le gain de change dans tout cela?<\/strong><\/p>\n Disons que vous avez achet\u00e9 une maison en Floride pour 300 000\u00a0$US, alors que le dollar \u00e9tait \u00e0 parit\u00e9, et que vous\u00a0l\u2019avez revendue 500 000\u00a0$US, soit environ 650\u00a0000\u00a0$CAN.<\/p>\n Aux \u00c9tats-Unis, vous devrez payer 15\u00a0% d\u2019imp\u00f4t sur votre gain de 200 000\u00a0$US. Mais au Canada, il faudra payer jusqu\u2019\u00e0 27\u00a0% d\u2019imp\u00f4t sur le gain en capital de 350\u00a0000\u00a0$CAN, dont le gain de change de 150 000\u00a0$CAN.<\/p>\n Vous pourriez donc avoir \u00e0 payer jusqu\u2019\u00e0 95 000\u00a0$CAN d\u2019imp\u00f4ts au Canada, alors que le cr\u00e9dit d\u2019imp\u00f4t am\u00e9ricain ne sera que de 30 000\u00a0$US.<\/p>\n 6) Peut-on utiliser son exemption de r\u00e9sidence principale?<\/strong><\/p>\n Oui, les Canadiens peuvent utiliser leur exemption de r\u00e9sidence principale canadienne sur une r\u00e9sidence secondaire qu\u2019ils occupaient aux \u00c9tats-Unis, mais uniquement pour effacer le gain imposable au Canada.<\/p>\n Cela dit, un m\u00e9nage ne pourra pas utiliser cette exemption pour une autre r\u00e9sidence au cours des m\u00eames ann\u00e9es de d\u00e9tention, puisque l\u2019exemption ne s\u2019applique que sur une maison par m\u00e9nage. Quand une famille poss\u00e8de plus qu\u2019une r\u00e9sidence, il faut faire le calcul et choisir celle qui a enregistr\u00e9 le gain imposable le plus important sur la p\u00e9riode de d\u00e9tention.<\/p>\n 7) Peut-on effacer son gain en capital?<\/strong><\/p>\n Si vous avez r\u00e9alis\u00e9 un gain en capital au Canada, lors de la vente d\u2019une r\u00e9sidence en Floride, il est possible d\u2019effacer ce gain en utilisant des pertes en capital que vous avez subies sur d\u2019autres placements.<\/p>\n Faites le tour de votre portefeuille\u00a0:\u00a0peut-\u00eatre vaudrait-il la peine de vendre certains titres qui ont baiss\u00e9 pour d\u00e9clencher des pertes\u00a0?<\/p>\n Vous pouvez aussi utiliser des pertes en capital que vous avez encaiss\u00e9es dans le pass\u00e9 pour r\u00e9duire votre gain, puisque les pertes sont reportables \u00e9ternellement dans le temps. Et si vous encaissez des pertes dans le futur, il sera toujours possible de vous en servir pour effacer des gains des trois derni\u00e8res ann\u00e9es\u2026 et effacer r\u00e9troactivement des imp\u00f4ts que vous avez d\u00e9j\u00e0 pay\u00e9s.<\/p>\n 8) Qu\u2019est-ce que la \u00ab\u00a0GoodBye Tax\u00a0\u00bb?<\/strong><\/p>\n Un dernier petit d\u00e9tail en terminant. Aux \u00c9tats-Unis, c\u2019est le vendeur qui doit payer le droit de mutation, commun\u00e9ment appel\u00e9 \u00ab\u00a0taxe de bienvenue\u00a0\u00bb au Qu\u00e9bec. En Floride, c\u2019est plut\u00f4t une \u00ab\u00a0Goodbye Tax\u00a0\u00bb, blague M.\u00a0Levy. Elle repr\u00e9sente 0,7\u00a0% du prix de vente. Pour une propri\u00e9t\u00e9 de 300 000\u00a0$, la facture s\u2019\u00e9l\u00e8ve donc \u00e0 2100\u00a0$.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Shlomi Steve Levy was interviewed by St\u00e9phanie Grammond for an article which appeared in the LaPresse. 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